Kolumne

Mietvertrag – worauf man achten sollte

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Mietvertrag

Mietvertrag

Der Mietvertrag stellt die rechtliche Grundlage des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter dar. Er ist für beide Parteien sehr wichtig, da man sich auf diesen Vertrag berufen muss.

Nicht alle, in den Mietverträgen stehenden Punkte, sind jedoch auch gesetzlich gültig. Die Grundlagen hierfür sind in den Paragraphen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert.
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Inhalt des Artikels
Was muss alles in einem Mietvertrag stehen?
Die häufigsten Streitpunkte
Fazit
Quellen der Recherche
http://www.recht24-7.de/mietvertrag.html
http://www.stern.de/sonst/download-mustermietvertrag-655822.html
http://www.mieterbund.de/home.html [/sw[/sws_yellow_box]

Darüber hinaus existieren zahlreiche Urteile zu gängigen Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter. Der wichtigste Punkt ist die Schriftform. Man sollte Mietverträge generell schriftlich festhalten. Eine mündliche Form birgt für beide Seiten nur unkalkulierbare Risiken. Vor allem unter privaten Vermietern findet man jedoch immer noch die mündliche Form. Besser ist, wenn jede Partei ein unterschriebenes Exemplar erhält, an dem dann noch ein Übergabeprotokoll hinzugefügt wurde. In diesem Protokoll wird der Zustand der Wohnung/des Hauses zum Zeitpunkt der Übergabe festgehalten, damit es beim späteren Ausgang keine Missverständnisse gibt. Mängel müssen explizit festgehalten und beschrieben werden.

Was muss alles in einem Mietvertrag stehen?

  1. Definition des Mietobjektes: Hierbei muss vor allem bei Mietwohnungen auf die Erwähnung von Kellerräumen geachtet werden, im Zweifel hat man sonst keinen rechtlichen Anspruch auf die Nutzung dieser Räume.
  2. Kaution: Die Höhe und die Zahlungsbedingungen müssen festgehalten werden. Die Kautionshöhe darf maximal 3 Monatsmieten betragen. Wenn dies so vereinbart wird, kann man die Summe in drei Monatsraten zu Mietbeginn zahlen. Auch eine Kautionsbürgschaft ist denkbar.
  3. Betretungsrecht durch den Vermieter: Der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel und der Mieter besitzt das Hausrecht. Dies bedeutet aber nicht, dass der Vermieter sein Anwesen nicht mehr betreten darf. Besteht Gefahr im Verzug, wie ein Brand oder Ähnliches, darf er das Haus zum Schutz des Eigentums betreten. Man sollte die Rechte des Vermieters im Vertrag klar definieren. Sinnvoll ist es, eine Ankündigungszeit zu vereinbaren.
  4. Mietbeginn und Mietübernahme: Der Termin muss klar festgelegt sein. Wichtig ist auch, ob das Objekt renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Mieter müssen hierbei beachten, dass renoviert ein klar definierter Ausdruck ist. Eine Wohnung ist nur dann renoviert, wenn alle Räume nach dem Umzug neu gestrichen oder tapeziert wurden, sowie alle Teppiche erneuert wurden. Renoviert bedeutet nicht, dass man in den letzten Tagen oder gar Wochen renoviert hat. Dies kann eine sehr teure Angelegenheit werden und muss professionell durchgeführt werden. Ansonsten kann der Vermieter eine Nachbesserung verlangen.
  5. Hausordnung: Man kann auch eine Hausordnung zum Bestandteil des Vertrages machen, also Dinge wie die Reinigung der Straße oder das Grillverhalten festhalten. Hierfür empfiehlt sich eine gesonderte Seite.

Die häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter vermeiden

  1. Schönheitsreparaturen: Dies ist der häufigste Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Die meisten Paragraphen in deutschen Mietverträgen hierüber sind ungültig. Ist ein solcher Punkt ungültig, greifen die gesetzlichen Vorschriften und der Vermieter muss alle Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen lassen, also beispielsweise die Wohnung/das Haus regelmäßig streichen und neue Teppiche verlegen lassen. Wichtig ist es, im Vertrag keine festen Zeiten festzulegen, also nicht: … alle drei Jahre die Küche renovieren… Solche festen Zeitangaben führen oft zur Ungültigkeit. Gültig sind meist Klauseln, die eine Renovierung verlangt, wenn sie notwendig ist.
  2. Kündigungsfristen: Für die Kündigungsfristen gibt es rechtliche Rahmenbedingungen, welche beachtet werden müssen. Unbefristete Verträge haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten, diese erhöht sich für den Vermieter, wenn der Mieter länger in dem Objekt gewohnt hat. Befristete Mietverträge müssen den Grund für die Befristung enthalten. Gründe sind z.B. Eigenbedarf oder Umbau.
  3. Reparaturen und deren Kosten: Im Mietvertrag sollte geklärt werden, wer die Kosten für kleinere Reparaturen trägt. Oft wird eine Höchstgrenze für den Einzelfall, und eine Jahreshöchstgrenze für alle Unkosten festgelegt.
  4. Übernahme von Brennmaterialien oder Einrichtungsgegenständen: Wird z.B. Öl in Tanks übernommen, so muss das Vorgehen beim Auszug geklärt werden. Am einfachsten ist es, wenn der Vermieter das Öl am Ende der Mietzeit zum tagesaktuellen Preis abkauft. Ein Abkauf durch Nachmieter gestaltet sich oft schwierig, wenn z.B. bei Auszug noch keine Nachmieter vorhanden sind. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, das Öl abzukaufen. Auch Einbauküchen oder andere Möbel müssen erwähnt werden. Ebenso sollte eine Rückbauverpflichtung vereinbart werden. Beim Auszug stellt der Mieter dann den ursprünglichen Zustand wieder her.
  5. Haustiere: Ein generelles Verbot von Tieren ist nicht zulässig. Kleintiere, Katzen und kleinere Hunde sind immer erlaubt, egal was im Vertrag steht. Über die Anzahl von größeren Hunden können entweder Angaben gemacht werden oder Tiere generell zulassen werden.

Viele Dinge unterliegen den gesetzlichen Bestimmungen, wenn Sie nicht im Vertrag erwähnt werden. Man sollte den Vertrag aber nutzen, um bereits im Vorfeld über einige Dinge zu sprechen und später keinen Streit zu haben.

Bildquellen
Artikelbild: ©panthermedia.net Birgit Reitz-Hofmann

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